В мае впервые зафиксировано снижение предлагаемых на рынке квартир в новостройках. Это может быть предвестником грядущего дефицита новых жилых площадей. Пока строители в России еще возводят новые объекты. Но доля замороженных объектов неумолимо растет. Даже если наша страна выйдет из кризиса в ближайшее время, спрос на квартиры неизбежно останется неудовлетворенным.
В настоящее время строительная отрасль Белгорода переживает тяжелые времена, и потому девелоперы или замораживают свои новые проекты, или вовсе от них отказываются.
Так же участились случаи банкротства застройщиков В Белгороде
Вопрос в том, как скоро наступит этот дефицит предложения, который непременно скажется на ценах.
До недавнего времени объемы ввода новостроек превышали показатели года минувшего. Впрочем, этот результат достигается преимущественно за счет завершения проектов, заложенных строителями еще в блаженные докризисные времена.
Вместе с тем, пока спрос на жилье вообще и новостройки в частности, в Белгороде продолжает падать. «Очевидно, что в условиях кризиса именно первичный рынок оказался наиболее уязвимым».
Застройщики по-прежнему увеличивают скидки для привлечения покупателей в сегмент новостроек. Первичный рынок по-прежнему для покупателей остается достаточно рискованным сегментом и спрос на новостройки остается на низком уровне.
Поэтому спрос на новостройки снизился.
Помимо кризиса, это связано с традиционным «сезонным» фактором: длительными майскими каникулами и началом отпускного периода.
У снижению потребительской активности есть и другое объяснение: ажиотажный «исследовательский» спрос, наблюдаемый в первые месяцы текущего года (когда потенциальные клиенты «пробивали» риэлторов на предмет падения цен и возможных скидок), уступает место «реальному», ориентированному на совершение сделок.
При этом больше всего сделок в мае было заключено по объектам сегмента бизнес-класса. Недешевое жилье зачастую приобретается в инвестиционных целях. Эта тенденция позволила аналитикам Миан предположить активизацию со стороны частных инвесторов.
Так когда же стоит ожидать дефицита новостроек? Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов, связанных с мировой и российской конъюнктурой.
Вместе с тем, очевидно, что при неблагоприятном развитии событий основной удар придется на проекты, находящиеся на стадии начала строительства. Именно эта стадия требует значительных финансовых ресурсов.
При этом свернуть такой проект, в отличие от проекта «на бумаге», уже не так просто. Основной объем продаж, при прочих равных, приходится на стадию, когда завершено возведение нескольких этажей.
Посему проекты на начальной стадии строительства формируют предложение, которое должно выйти на рынок к моменту локализации кризиса (в базовом сценарии он придется на конец 2009 – начало 2010 года).
Это означает неизбежное сокращение предложения – как в момент локализации кризиса, так и в последующие год-два. Соответственно, чем дольше продлится кризис, тем сильнее будет это сокращение. И это сокращение будет иметь место во всех сегментах и во всех регионах, хотя масштабы его, безусловно, будут отличаться.
Однако сокращение предложения не обязательно приведет к дефициту, так как ситуация со спросом весьма неопределенная.
При прочих равных, максимальное сокращение спроса и наиболее медленное его восстановление будет иметь место в сегменте бизнес класса. А поскольку до кризиса предложение в бизнес-сегменте было довольно значительным, дефицит в нем будет минимальным или не возникнет вовсе.
Сложнее ситуация, как обычно, в сегменте эконом-класса. Дефицит здесь имел место и до кризиса. Снижение спроса на экономичное жилье будет компенсировано государственными покупками, а также смещением части спроса из бизнес-сегмента. А «по обеспеченности жильем мы по-прежнему отстаем от развитых стран», - констатировал К. Ковалев.
Элитный сегмент представляет собой особый, по определению дефицитный сегмент (если говорить об элитном жилье как о действительно уникальном продукте). Предложение здесь всегда отстает от спроса. В противном случае, происходит естественная корректировка – требования к элитности изменяются, оставляя вне игры «лишние» объекты. Кризис может на время смягчить этот дисбаланс, но с восстановлением рынка элитный рынок вновь вернется в свое естественное состояние.
Так или иначе, дефицит площадей на выходе из кризиса неизбежен.
